深圳城市更換新的資料政策幾次出臺，城市更換新的資料市場更趨嚴厲，同時稅收政策的周全調劑也對城市更換新的資料從業者提出瞭更高的請求。若何更有用的停止項目拓展？項目拓展經過歷程中能夠面對哪些風險？這些風險又該若何躲避？若何做好地盤增值稅的測算？稅務稽察重點是什麼？ 若何懂得地盤增值稅相干政策？
由深圳市易圖誠泰數據辦事無限公司、品創更換新的資料整備學社結合主辦的“新稅籌政策下的城市更換新的資料投拓主題講座”將於7月28日正式開講。本次講座約請瞭深圳城市更換新的資料行業中項目實操專傢與稅務專傢就城市更換新的資料項目拓展、拓展項目新稅政的相干題目為您指導迷津。
假如您也是一位更換新的資料人，還在為選擇何種項目拓展戰略而頭痛不已；假如您對地盤增值稅尚存在良多疑問；想要懂得更多行業裡“不克不及不說的機密”，敬請關註新稅政策下的城市更換新的資料投拓主題講座，由行業專傢出色講授，現場互動答疑解惑。
嘉賓簡介：
張承輝師長教師，房產通大眾號首席舊改版主，江湖人稱舊改小舵主，作為城市更換新的資料措施出臺後首批具有完全舊改經歷的專門研究司理人之一，現任深圳市恒裕實業（團體）無限公司投資拓展中間總司理，曾在深圳市計劃和領土資本委員會從事多年地盤治理任務，後供職於合正團體、恒裕團體等年夜型房地產公司，勝利操盤合正不雅瀾匯、沙井辛養村舊產業區的打算立項任務，介入龍華貿易中間等項目標專項計劃報批，並完成不雅瀾匯一期拆遷和主體確認任務，近年來專註投資拓展任務，尤其善於地盤投資拓展範疇，具有豐盛一線拓展經歷。
劉熠教員，江湖人稱稅政專傢-稅鬥士，碩士研討生，結業於長春稅務學院（現名：吉林財經年夜學），註冊管帳師、中級管帳師，有十年地盤增值稅治理經歷
講座內在的事務：
1、 主題：新稅政下的投拓，幾度年齡幾度難
——淺談新稅政下的城市更換新的資料精準拓展那些事兒
2、 時光：2018年7月28日 上午9:00-12:00
3、 課程綱領及主講人：
《淺談地盤拓展那些事兒》——舊改小舵主
（1）拓展項目類型
（2）所有人全體地盤拓展類型剖析
（3）國有地盤拓展類型剖析
（4）地盤類型拓展說謊局解密
（5）拓展心得分送朋友及疑問解答
《城市更換新的資料拓展項目地盤增值稅專題分送朋友》——稅政專傢 稅鬥士
（1）現場檢測投資拓展稅政才能
（2）案例解析測算地盤增值稅
（3）獨傢秘籍地盤增值稅測算速成術
（4）全領土地增值稅18個政策專享解讀
（5）131個行業內測算爭議
9：00
掌管人：接待離開此次易圖誠泰城市更換新的資料智庫公然課。
2018年曾經過半，新稅政影響頗深，城市更換新的資料也面對著新挑釁。在這個周遭的狀況中，若何有用停止項目拓展成為不少更換新的資料投拓人心中的困難，正如他們所說“幾度年齡幾度難。
於此，深圳市易圖誠泰數據辦事無限公司和品創更換新的資料整備學社結合主辦瞭此次運動。
眾所周知，品創更換新的資料整備學社由杜志雄師長教師、蔡志勇師長教師倡議成立，秉承“施展特長、相互增進、周全晉陞”的辦社理念，吸納測繪評價、報批報建、財政稅務、投資拓展、計劃design、法令、工程扶植等方面的從業職員，努力於培養深圳市更換新的資料與整備方面人才的體系性、專門研究性常識交流平臺。
而深圳市易圖誠泰數據辦事無限公司則是努力於打造全生態價值鏈的城市運營綜合辦事商。
主接上去是本次運動的第一個環節，有請深圳市恒裕實業（團體）無限公司投資拓展中間總司鲁汉双手不禁缩了回来，玲妃终于忍受炎热的盖子打开，关掉火。理張承輝師長教師，江湖人稱“舊改小舵主”。他曾在深圳市計劃和領土資營業登記地址本委員會從事多年地盤治理任務，後供職於合正團體、恒裕團體等年夜型房地產公司，勝利操盤合正不雅瀾匯、沙井辛養村舊產業區的打算立項任務，營業註冊地址介入龍華貿易中間等項目標專項計劃報批，並完成不雅瀾匯一期拆遷和主體確認任務，近年來專註投資拓展任務，尤其善於地盤投資拓展範疇，具有豐盛的一線拓展經歷。
話未幾說，有請張總和我們談一談地盤拓展的那些事兒。
9：30
張承輝：我此次分送朋友的是地盤拓展方面的一些工作，共有五個部門：一、拓展項目類型；二、所有人全體地盤拓展類型剖析；三、國有地盤拓展類型剖析；四、地盤類型拓展說謊局解密；五、拓展心得分送朋友及互動交通。
一、拓展項目類型
做地盤拓展時，起首要搞明白誰是地盤的業主，依據我國《地盤治理法》，我國的業主隻有兩個，一是國傢，一是村所有人全體，這是地盤拓展的根和源，我們必定要從這個根和源再發散性地往分地盤拓展的類型有哪些，這張圖是我任務這麼多年的總結（PPT演示），接上去我會針對這些類型逐一先容。
先容之前先問年夜傢一個題目，年夜傢有沒有想過觸及到所有人全體地盤的工商登記項目地價會比擬低呢？當局是不是想照料村土豪？村土豪廣泛有錢，為什麼還要照料年夜傢，怎樣不照料一下我們？講座的最初會解密這個題目。
二、所有人全體地盤拓展類型剖析
1、征地返還地
發生緣由：當局由於要落實途徑、黌舍和機場等市政舉措措施觸發的征地行動，晚期當局財務資金無限，更情願以返還地情勢停止征地抵償，前期財務富餘，更多以貨泉抵償或貨泉、返還地聯合抵償方法。舉個例子：台灣東邊華裔城、深圳機場、第二會展中間等項目標扶植城市發生大批返還地，發生的這些返還地，村所有人全體沒有才能開闢，需求尋覓一起配合方。
一起配合情勢普通是村出地，開闢商出資、出團隊，按協商比例，拿面積分紅。地盤上風是地價低，甚至零地價都有能夠，也沒有拆遷題目，拿到即開闢，跟招拍掛基礎沒有差別。拓展啟發是這種地可以多多益善，這種項目來一打可以做深圳前十開闢商。
2、非農扶植用地
發生緣由：因深圳城市化轉地、農轉非，登記地址當局按原村在冊生齒賜與村平易近抵償，抵償情勢包含轉地款和非農扶植用地，非農扶植用地年夜部門劃在建成區，少部門劃在空位。小我見解，轉地抵償實質和征地抵償是一樣的，隻是情勢分歧。
機遇：①規定在空位的非農扶植用地，假如計劃合適，可以直接請求簽署地盤出讓合同停止開闢。②假如計劃相符，規定在未征未轉的建成區，可以自行理清經濟關系撤除視為空位非農扶植用地；③懸空目標，找計劃相符的村地落。
一起配合情勢：相似於征地返還地，村沒有才能自行開闢，村出地，開闢商出資停止理清近況經濟關工商登記地址系和開闢，村按協商比例，拿面積分紅。
地盤上風：低地價、基礎無拆遷甚至低難度拆遷，例如臨建或地租給一些人堆資料，處置起來比擬不難。
註意：與征地返還地比，非農扶植用地能夠觸及近況經濟關系理清、非農扶植用地用地紅線調劑、非農目標落地手續等。這種項目也是多多益善，可以持續來一打。
註冊公司3、城市更換新的資料
發生：建成區和城市更換新的資料措施出臺。品種有工改商住、工改工、舊村改商住、混雜改革類型。
舉個例子：城市更換新的資料比擬典範的好項目有：
①今朝已做成的寶源村舊產業區，非農全籠罩；沙井辛養村舊產業區也長短農全籠罩；
②全瓦片房改商住，有原不雅瀾福平易近悅興圍瓦片房，之後這個盤開闢成陽基禦龍山。這些項目標機遇也是村所有人全體組織能幹力拆遷和開闢，需尋覓一起配合方。一起配合情勢普通是村出地盤，開闢商出資開闢，扣除回遷面積之後跟村裡分紅，產業區屬於所有人全體一切，沒有個別拆遷，這種項目比瓦片房更好，由於它跟非農原地開闢很是相似，但它走舊改途徑。這種項目尋覓拆遷難度小，由於是所有人全體一切的產業區，拆遷難度最小，普通是清算租戶和長租約，普通地價很是低，地價系統相似於非農開闢，瓦片房拆遷難度也比擬小，由於密度低，賠的空間很年夜，地價有優惠。
4、地盤整備
發生緣由：未征轉空位、建成區和地盤整備政策出臺。類型包含片區地盤整備、整村兼顧地盤整備。
舉個例子：坪山南佈、沙湖，龍華樟坑徑社區下圍地盤整備試點。這裡提示一點，地盤整備隻有所有人全體地盤才有，國有地盤是沒有地盤整備的。
機遇：需求拆遷，發生留用地（成長用地），村所有人全體組織能幹力拆遷和自行開闢，需尋上晴雪油墨，服用他覓一起配合方。一起配合情勢：焦點是與村停止自留地的一起配合開闢，扣除拆遷回遷後，村所有人全體拿一部門固定物業分紅。前提可以跟村裡協商，也有能夠拿浮動比例。這種項目標拓展啟發是要尋覓密度低、空位多、五類地多，圖則的商住比擬高的項目，這種項目做上去比擬輕松。
5、農地進市
發生緣由：未征轉空位、建成區和《深圳市完美財產用地供給機制拓展財產用地空間措施》的出臺，最典範的是福永鳳凰村，農地進市來源是方格公司要上市，這個公司沒有太多固定資產，為瞭共同上市，要買一塊地建一個產業區，以到達上市前提。那時寶安區當局由於這個政策出臺之後，拿鳳凰這塊地做試點，這塊地那時是為方格公司辦事的，有必定的偏向性，開闢商可以提早參與招拍掛，使地盤目標更具有定制性。為什麼前面這種農地進市的案例很少？由於定向招拍掛限制的前提不克不及太逝世，加上所有人全體地盤三資平臺上線，舉個例子，開闢商晚期參與花的本錢基礎沒有收支，假定地價回到原鄉村，是轉不到開闢商的，由於所有人全體資產監管很難熬得往，最初當局返還給村的地價或物業，再轉給開闢商，這個難度基礎沒有可實行性，所今後面沒有太多開闢商參與農地進市。當局此刻要你設定偏向性前提，但基礎上年夜傢不肯意如許做，由於有行政風險，所以我以為這一塊拓展的意義不是太年夜，更多是當局做這個事，開闢商餐與加入招拍掛。
6、其他（扶貧安康、統建樓等）
關外良多村都有同公司登記地址富饒產業區，當局牽頭規定一些產業區，引進開闢商一路扶植，最初交給村收租，以改良村所有人全體經濟。再有就是城市化轉地的時辰，晚期有“一戶一棟”政策，隻要村平易近是自力一戶，依照政策可以扶植自力一棟占地120平米、建面480平米的修建，轉地時每個村莊都有一部門人沒有建，最初當局說把“一戶一棟”兼顧起來，發瞭一個未建房戶非農目標停止統建樓，這種是最符合法規的，傳說的小產權房有良多種，這種是符合法規的小產權房，可以報建，最初可以拿到綠本。還有一種小產權房建在所有人全體地盤上，不影響城市計劃實行，這種叫做違規小產權房，還有一種是守法修建，建在已征地，國有未出讓地盤，這種小產權房是當局嚴格衝擊的，年夜傢假如碰到這種屋子萬萬不要買，近期新三規提到要嚴格衝擊占用國有未出讓用地扶植的守法修建。
非原商業地址村平易近，未建房戶的名單范圍內，這部門人買是辦不到證的。
9：45
三、國有地盤拓展類型剖析
1、招拍掛
①定向招拍掛
重要是針對總部經濟、黌舍和上風財產，普通設定行業門檻，毛病是請求年夜部門矜持，有報名準進前提。合適有行業位置或財產上風的企業。例如華潤總部、萬科後海總部、信義玻璃前海總部等。
②不受拘束招拍掛
重要針對各類運營性用地，包含商品室第，普通不設門檻，年夜部門暢通，競爭劇烈，深圳年夜部門招拍掛都是面粉貴過面包，金茂龍華地王那時樓面地價是56000多元，那時的房價還不到這個價錢，再好比光亮龍光地王，那時拍的時辰是2萬多的樓面地價，而光亮樓價才2、3萬。這種項目標拓展啟發仍是要拼實力、拼目光，捉住樓市趨向停止招拍掛。
2、國有已出讓的已批未建用地
有好幾個類型，計劃沒有調過的：
①工改M1或M0，可朋分出讓普通不跨越50%。
②工改安居房，我本來專門研討過這品種型，這種項目商品房部門30%需交評價價，70%安居房交基準和評價價的均值，安居房在交地價時曾經斷定售價，所以房價再怎樣漲跟你也沒關系。年夜傢可以留心一下中海錦城項目，它是招拍掛，但綁縛瞭安居房，最初售價才1萬多，進夥時周邊房價曾經瘋瞭，但他沒有措施轉變這一現實，所以二手項目普通沒有幾多利潤空間，準繩上不斟酌，一個產業廠區隨意拿出來賣，就算不改安居房，按土地價也是1萬以上，這外面觸及到幾個億，他一拿走，基礎就沒有多年夜空間瞭。這種項目重要是本身的產業區可以斟酌，安居房究竟變現才能比工改工好良多。
③產業用地，法定圖則曾經轉變效能，依照本來批的面積折算，殘剩地盤無償移交給當局，地價補評價價。
④商住用地，效能未變，容積率產生變更，這個政策今朝在征求看法稿，尚未出臺，本來的588號文已過時，此刻還在修編傍邊。這一塊是比擬好的標的目的，可以重點斟酌。
3、置換地盤
由於生態線、法定圖則在編制和規定之前，招致的情形是我的地盤曾經出讓瞭，最初被劃在生態線內，或許我的地盤曾經出讓瞭，最初在法定圖則中，我的效能是途徑、綠地等，這種情形下普通走置換這條路是比擬可行的，焦點是等價值置換，開闢商可以吃虧，當局是不克不及吃虧的，假如當局吃虧，經辦這個事的當局任務職員在審計時很難經由過程。拓展啟發：置換到將來潛力比擬年夜的處所，考驗目光。
4、城市更換新的資料
①工改M1、M0，最典範的是本身的產業廠區，工改工，工改工的焦點是增值收益，30%可以唱工業配套宿舍、小型貿易等補評價地價後初次讓渡不消交增值收益，70%財產用房補工辦基準價後，初次讓渡需交增值收益，假如售價跨越4萬元要交跨越40%，這長短常可怕的，並且產物發賣對象僅限於註冊企業。
②工改商住，本來是補評價價，38號文出來後規則補4-5倍基準價。
③工改其他；
④商改商，基準地價；
⑤住改住基準地價；
⑥其他；
1-4項基礎是產業區或商廈，拆遷比擬不難，但1-3地價較，提出股權一起配合。商改商是比擬劃算的項目，由於補基準價，但前面要出人才公寓，這一塊也衝擊瞭一點。
5、收地抵償項目
最典範是梅不雅高速，龍華區當局為瞭發出梅不雅高速的地盤和運營權，經由過程城市更換新的資料調劑效能和容積率完成抵償，調劑容積率和效能遵守等價值。拓展啟發：收地抵償可以轉換為調劑地盤效能和容積率的資料，可以大批儲蓄。
6、棚戶區改革
今朝政策主導看法是當局主導，國企代建，物業類型為回遷房、保證房和人才房，不設商品房。實行主體導向為國企競標或直接指定安居團體實行為主，比來寶安的實行主體在報名，要搞個實行庫，建立7傢，我估量最初這7傢應當年夜部門是國企。平易近企開闢商基礎可以疏忽這一塊，國企可以重點關註。
7、軍轉商品房
是本來當局劃撥給部隊的國有已出讓用地，在部隊名下經由過程效能調劑，補交地價轉為商品房，寶安有兩個典範項目：金泓凱旋城、新錦安壹號第宅，這種項目比擬好，補的地價比擬低，據我懂得似乎是基準價，這種項目在晚期仍是很是優質的項目，但此刻部隊改造後，這一塊曾經叫停瞭，今後不會再有。
8、作價出資
這種田主要呈現在機場、地鐵和其他類型，例如口岸船埠，這種方法是進修噴鼻港，機場扶植當局財務是基礎不出錢的，機場或地鐵扶植資金缺口怎樣補呢？當局經由過程作價出資的情勢，給機場或地鐵一塊或N塊地，地鐵或機場公司經由過程開闢房地產賺錢來補財務缺口。最典範的項目是機場領航城，領航城那一片還有大批地盤沒開闢，今後領航城跨越桃源居都有能夠。地鐵公司將成為深圳最年夜的田主，由於每建一條地鐵線當局都要抵償他地盤，並且這些地盤普通都是商住為主，工商登記地址他也是依照等價值置換的。看有沒有魅力跟國企一起配合，機場、地鐵普通找國企一起配合，例如地鐵和萬科、機場最早跟中信開闢瞭一期，前面又發出來不再一起配合，第一期叫中信領航城，地是機場的，開闢商是中信操盤。
9、軍產房
這種地盤沒有轉商品，仍是劃撥用地，以部隊的名義建，拿不到商品房證，而方才說的新錦安壹號和金泓凱城能拿到正常的房地產證。這種地發生的緣由是晚期部隊為瞭安頓傢屬建的室第，這種地在部隊改造後基礎不會再有，可以不消關註。
10、劃撥及其他
比來深圳市當局印發《關於完美國有地盤供給治理的若幹看法》，想恢復劃撥用地的情勢，重要針對社會公益項目，這種項目包領班可以重點關註一下。
9：50
四、地盤類型拓展說謊局解密
1、化為烏有型
由於招拍掛用地流拍，地塊具體信息對外頒布，中介謊稱可以以高層和諧外部簽地盤出讓合同為欺騙，典範項目是寶荷路項目，今朝仍是儲蓄地。為什麼會有人信呢？由於它的地盤信息，包含預備簽的地盤合同版本都對外頒布瞭，良多lier說這塊地的宗地號、計劃目標、地盤合同板塊全套都有，仍是有一些內行想進進地產行業的老板會關註，甚至上當。
以各類特別基金拿地，以慈悲基金、援躲基金、扶貧基金等機構異地拿地，我已經招待過一個lier，他說他可以經由過程援躲基金在鳥巢旁邊幫我拿一塊地，前面我們公司經由過程一些伴侶關系找到援躲基金理事會的焦點職員問，他們說這個基金不克不及運營房地產，所以這個工作盡對是假的，不成能經由過程援躲基金拿地。
以總部經濟名義，如寶安中間區、前海、深圳灣總部基地，當局為瞭引進有財產上風、有行業位置的企業停止總部辦公，會停止定向招拍掛，良多lier以這個政策編故事，說可以在這些處所經由過程外部直接簽合同，把一塊地給你。我可以告知年夜傢，騰訊要地盤都要走招拍掛，還有比他更牛的嗎？
2、貍貓換太子型
地是真的，隻是把主人換瞭，最典範的是寶安中間區N5N6，這塊地就是部隊轉商品房用地，它的地盤出讓合同曾經簽完瞭，現實上這塊地跟部隊曾經沒有關系瞭，可是由於年夜傢感到部隊比擬奧秘，lier應用部隊的奧秘感編故事，說可以把新錦安這塊地撤回來，在部隊外部從頭給你。我感到這不年夜能夠，起首地盤合同撤回來，新錦安的看法也要聽一下吧，計劃領土委外部最少有個行文。
第二個項目是福田華泰小區，我接觸過兩三撥lier都說以華懋團體名義簽約，由高層和諧，將項目在規土委過給指定公司。舊改的業主是華泰國一團體，現實華泰公司曾經和深圳新世界公司簽瞭一起配合協定，這些中介連華泰和新世界的擔任人都不熟悉。這個項目標焦點是華泰公司，假如你那麼牛，高層那麼多資本，你設定我跟華泰公司公司地址出租的引導見會晤，我親身往他們公司造訪，甚至你感到我資格不敷，讓我老板出頭具名都可以。最初他說“不消華泰公司，他們做不瞭主的，新世界也做不瞭主”，也就是說隻有他才幹做得瞭主。
還有一個項目是蛇口東角頭項目，以廣東省引導和諧項目在廣州過戶簽給你，現實業主為航運團體，航運團體的股東之一是吉兆業，中介連航運團體和吉兆業的擔任人都不了解。我提出要麼見航運團體的引導，要麼見吉兆業的高層，最初也沒見成。
3、仙人引導型
能幫你調容積率、調效能，立項兩個月、三個月包搞定，搞不定不收錢，不收錢隻是套路之一，確定會跟你先簽一張，慢慢套你出來。
北京引導包簽舊改項目，並斷定效能和容積率，最典範的是有個lier團體跟我說他們三個月內能把深圳迎賓館作為舊改公司簽給我們公司，然後三個月把舊改立項專規和主體確認搞定。西鄉某村有個lier說是北京上去的，說這個項目他可以直接和諧村簽給我們，做過舊村拓展的人都不會信任這種鬼話，一個北京引導能搞定幾百個村平易近嗎？幾百個村平易近認北京引導嗎？就算你是真的北京引導，村平易近不見得會理你，由於這觸及到親身好處，不論你是哪個引導，終極仍是要看前提的。
還有一種說謊術是說晚期征地抵償過低沒有給返還地，可以經由過程下層引導和諧增添抵償地。這種是不年夜能夠的，一是要尊敬《合同法》，合同曾經簽瞭，錢也給瞭，不成能再增添。一旦有一個村作為示范，全深圳市將會炸起來，每個村都如許做，深圳市當局怎樣頂得住這種壓力？這個口兒不成能開。
地盤類型拓展說謊局解密：
①資金證實。lier廣泛城市請求開資金證實，我剖析他起首是要了解一下狀況你有沒有錢給他說謊，假如公司地址出租你開不出資金證實，估量沒錢，他也就不說謊你瞭。別的是讓你發生資金本錢，少的8個億、10個億，年夜的四、五十億，沒有一個公司會讓這麼年夜筆錢趴在賬上不做，普通會做短期理財，假如開資金證實確定要贖回短期理財，固然短期理財的利錢比擬低，但也是不少錢，lier經由過程這種方法讓你發生本錢，前面慢慢提一些小請求，你會慢慢承諾，有點相似於lier說你中瞭獎，但要交快遞費。
②把已簽項目標公司轉給你，讓你打錢進項目公司。我已經碰到一個lier說他曾經用項目公司簽瞭這個項目，例如N5N6，甚至拿出捏造合同說這個公司曾經跟部隊簽瞭，甚至把復印件給我看，說“我把公司股權轉給你，法人也轉給你，你把錢打到這傢公司，這個公司現實由你把持”。概況上看沒有風險，公司百分之百股權是你、法人是你、公章也在你那兒，但焦點在於這個公司曾經不幹凈瞭，它有能夠曾經埋下債權，一旦錢出來，會被異地法院查封，錢就出不來瞭。
③你把部門項目公司（擬用來簽此項目）轉股權給他，公司仍是由你把持，讓你打錢進項目公司。無限義務公司不是完整無限的，可以經由過程穿透，假定持股股東負瞭債，最初支部抵債，可以穿透到他持有股權的項目公司的資產停止查封，這方面是有十幾案例的，年夜傢要註意，股東債權可以穿透公司，公司的債權也有能夠穿透股東。
④北京引導和軍區引導外部直接手理出讓手續。一切地盤，包含北京的一些部分在深圳辦一塊地盤，都不成能直接在北京把地盤簽給深圳的公司，不成能北京的領土局管深圳的地，而是北京市當局或中心某部分發文給深圳市當局，深圳市當局發文給規土委，按流程落地。lier想盡措施讓你付款，鉅細錢通殺，能說謊幾多算幾多，N5N6年夜傢都了解，有個公司上當走5000萬，經偵曾經立案瞭，此刻還沒下文。
你所有的信用卡，看看你能逃到哪裡去了。”
防說謊技能：
①針對項目信息。可以經由過程當局部分停止核實，隻要這個項目進進正常流程，外部確定有經辦文件、閉會記載和流程，當局部分辦的工作90%都不是保密事項，特殊是針對地盤普通不會保密，隻要你查不到，基礎就是lier。
②隻和核實的業主談一起配合。適才我說的華泰小區的工作，隻要他能設定我和新世界、華泰會晤談，就有點譜，其他再怎樣忽悠都是假的。
③懂得當局的處事流程，不科學引導。一切工作不是引導一小我簽瞭就行，正常都有經辦人，由科長一級一級走上往，當局關註兩個，一是合適法式，一是處事有理有據，假如沒有根據，就經由過程閉會構成會議紀要作為根據。
9：55
五、拓展心得分送朋友與互動交通
1、所有人全體地盤拓展商機都是繚繞在地盤一切權改變的經過歷程中，即沒有一切權改變的涉村項目基礎是沒有前程的。
2、為什麼觸及所有人全體地盤的項目（無論空位仍是舊改開闢）地價都比擬低？由於一切權產生轉變發生的抵償抵扣瞭。
3、非農目標源於城市化轉地，現實上轉地抵償款和非農目標的總和就是轉地總抵償。
4、非農目標和征地返還目標都是一種資產憑證，它面前對標的是征轉地抵償，可以勇敢儲蓄。
5、城市更換新的資料項目除瞭核對城總規、土總規、城市更換新的資料十三五計劃、法定圖則、產業把持紅線、城中村（舊村）改革總體計劃、五類地、修建年，水源維護線、生態把持線、近況修建密度、今朝密度分區可批容積率和文物維護規定情形等等，別的需特殊註意核對征轉地情形。拓展項目標焦點是核征轉地，假如拓展項目是國有未出讓，基礎垮台。
6、周期長的項目，少付錢，多畫餅，多重架構無累贅杠桿，例如以回遷面積為準，如許項目壓力沒有那麼年設立公司夜。
7、自動調劑容積率必需樹立在好處置換，交流時點當局必需不吃虧，甚至占廉價才有能夠勝利。此刻良多人說我有一塊地，容積率1或零點幾，零點幾是有能夠調，由於此刻不克不及做別墅，調到1是有能夠的，龍華有一個案例就是從零點幾調到1。為什麼1不往調到4，如許不就發家瞭？這種項目是不成能的“什麼？”，憑什麼給你調？調容積率必定要遵守好處交流準繩，假如你拿到一個項目就以為能調容積率，隻要近況容積率比擬低基礎是不會勝利的。
8、2004、2006年國有地盤出讓年夜限後，國有地盤類的項目拓展必需註意是簽署國有地盤出讓合同並交清地價的項目。良多項目本來能夠是由於各方面緣由，各類批復、會議紀要都說這塊地要簽給他，最初沒簽地盤出讓合同，甚至這些緣由都是當局緣由，但最初簽不瞭，由於領土資本部2004年發瞭商住用地不克不及協定出讓，2006年是運營性用地，關於產業區項目不克不及協定出讓，之後除瞭征轉地、自留地能協定出讓、舊改，其他都要招拍掛，重要是上位法不答應，找誰都沒用。
9、觸及征地、收地、置換形成的抵償，是調劑效能和容積率的好資料。由於這裡觸及到價值交流。
10、地價高的股權一起配合，地價低的回遷面積；前提談不攏，秋收對賭，總能談成。
11、需求開資金證實和認購書在中介99%沒有料到。
12、越竄（拽）的人越沒有料到（能），有料工商登記到（能量）的人普通都比擬謙遜、友愛。我拓展中有深入領會，lier特殊拽、特殊竄，反而越有料到的人普通比擬謙遜友愛，他是真正幹事的，並且見過世面，比他有料的年夜有人在，所以接觸的時辰，對你不懂得，普通都是謙遜友愛的。
13、北上廣深不信任眼淚，地盤拓展不信任北京引導，隻信任地盤檔案、審批文件和出讓法式。
盼望可以用最簡略的說話講述最深入的經歷，一點小經歷分送朋友，專門研究才能無限，若有訛奪，接待斧正。
10：00
掌管人：接上去是互動交通時光，哪位伴侶有題目想向張總發問？
發問：國有已出讓和已批未建用地、好處置換用地有什麼差別？
張承輝：我適才說的是國有已批未建用地，假定本來批的是產業區，能夠由於當局緣由，也能夠由於本身緣由，閑置在那邊一向沒開闢，假定前面釀成商住瞭，確定以最新的法定圖則為主，已批未建用地有政策，可以調效能，假定你本來批的建面是2萬平米，地盤也是2萬平米，法定圖則容積率是2，隻能給你1萬地盤，建面2萬平米，最初1萬平米無償移交給當局。
抵償地，假定你本來曾經批瞭，批地在先，生態線在後，你此刻被劃在生態線內，就沒措施開闢。依照《合同法》的精力，你收瞭我地價，地盤又劃瞭生態線，不讓我開闢，當局不是理虧嗎？這種情形下隻有置換用地有前途，可以請求置換，但置換很難選地，由於當局手上的用地也很少。
發問：已批未建用地調劑容積率、調劑效能，有幾多勝利的概率？
張承輝：要看情形，一切調效能勝利的都是不自動、不謝絕，自動的基礎調不成。假定效能是商住，批的容積率是2，此刻圖則曾經提到6，這種地可以調效能，由於依照已批未建用地的政策，這種情形可以進獻一部門配套用地之後調容補評價價。假如你感到可以調，我問你憑什麼可以調？幾多才算低呢？2算不算低？4算不算低？4跟12比也算低。巡查組專門巡查瞭容積率調劑的一切個案，誰能經得起斟酌？無故端為什麼給你調？龍華天就實業（音）本來批的是別墅用地，零點幾，之後調到1，他也了解1很低，為什麼不調到4或5呢？必定要有根據，此刻國傢出臺規則不克不及建別墅，所以調到1，釀成小高層。
發問：此刻我們碰到一個更換新的資料項目，工改商，項目法定圖則面積很明白，由兩個小地塊構成，一是棲身用地，一是產業用地，法定圖則性質沒有轉變，並且法定圖則周邊的地塊是產業、倉儲計劃，此刻這個地塊更換新的資料的標的目的為工改商，你感到能夠有多年夜？地塊面積小於1萬平米，我們初步判定這個地塊有三個方面比擬不錯，一是小面積地塊城市更換新的資料項目，深圳市往年還沒有這個限制，本年規土委跟市當局打瞭個陳述，陳述明白關於小地塊城市更換新的資料項目批準時有些限制，好比小於1萬平。二是容積率，項目位於密度三區，我們的標的目的是依照密度二區調劑容積率，密度二區有基準容積率，初步計劃是依照密度二區下限容積率調的，我們初步判定能夠有點難。還有一個衝破就是工改商的標的目的，這個城市更換新的資料項目由兩個地塊構成，一是棲身用地，一是倉儲用地計劃曾經很明白瞭，假如轉變法定圖則，必定要顛末市、區響應主管部分批準，上引導小組會議定瞭今後才幹批。您判定一下這個項目標三個衝破標的目的難度有多年夜？
張承輝：這塊地總體有多年夜？
發問：6000多。
張承輝：分為兩個效能？
發問：是的。
張承輝：有沒有被劃進產業把持紅線？
發問：沒有。
張承輝：起首，改效能是不成能的，按圖則是什麼就是什麼。
發問：圖則正在調劑，但詳細成果還沒出來。
張承輝：你說的調劑是曾經啟動瞭仍是你以為會調劑？
發問：能商業登記地址夠會調劑。
張承輝：所以改效能基礎不成能瞭，準繩上調劑圖則，起首要投標計劃院，假如曾經定瞭計劃院就有能夠，不是你想的，當局有這個舉措，起首是投標計劃院，假如這個舉措都沒有，就不要想瞭。並且小地塊基礎上當局不想做，做瞭當局也得不到什麼配套，你依照原效能能報盡快報，前面會越來越難。
發問：方才提到寶安區棚改政策，為瞭有7傢企業進進庫裡，平易近企也能介入，假如出來的話，平易近企飾演什麼腳色？今後棚改的走向跟城市更換新的資料走向會不會越來越同一？
張承輝：開闢商進進棚改就是代建腳色，簡略說就是給當局做包領班。舊改和棚改怎樣界定？比來華泰小區發瞭一個函，阿誰函寫得有點不合錯誤，說舊室第區必需要做棚改，實在沒有這個說法，是說“可以做棚改”，不是“必需”，這個函猜忌是開闢商寫的。
舊室第區密度比擬低的仍是有利可圖，當局盼望參與這一塊，取得更多保證房和人才房，我感到重要是這個目標，這一塊當局往做更有上風，舊村普通一棟一個主體，舊室第區一棟能夠幾十個主體，假定一棟30戶，談瞭29戶，剩下一戶談不攏都拆不瞭。當局參與這一塊有行政強迫和各類行政部分的協同共同，力度更年夜，拆遷起來速率更快，基於當局的角度斟酌，今朝的氣氛是激勵棚改為主，但沒有說不克不及舊改，歷來沒有如許說過，隻能說舊改不是主流標的目的。
發問：我問一個實操的題目，非農在街道的一個公司，但地盤在B公司，兩個公司分歧，這個時辰地盤出讓合同怎樣簽？非農可不成以完整應用貨泉抵償？
張承輝：非農用貨泉抵償沒有題目，重要是看街道所有人全體資產全體治理思緒，依照我們此刻做項目標經歷，每個街道對所有人全體資產治理都有差別，所以要看街道。假定非農是一個村，地盤是另一個村的，這種情形我以為最適合的方式就是用項目公司持有這塊地，兩個村各持一部門股權是比擬公道的，假如隻是持某個村，我感到不太公道。聯名我也不太同意，能夠對前期地盤開闢有良多弊端，蓋每個章都要兩個村批准，如許能夠會由於村外部牴觸形成項目爛尾。我提出年夜傢都在項目公司占股權，公司日常治理運營交給開闢商，公章交由他們共管也可以，但法人必定是開闢商，這個架構比擬公道。
發問：產業用地改安居房有沒無限制必定要多年夜面積？
張承輝：似乎沒無限制。你是說舊改仍是空位改安居房？
發問：空位。
張承輝：空位沒無限制，我沒有看到文件確確切實寫到多年夜，應當沒有替年夜限制。此刻產業用地改安居房獨一的門檻就是財產部分，由於此刻產業地盤的財產維護提的高度特殊高，準繩上這個地改安居房都要財產部分出看法，焦點在這裡。你說的面積限制，今朝我沒有看到這一條。
發問：有一個項目，1萬平米，有征轉地記載，而且曾經抵償瞭，但由於那塊地沒有實時收儲，所以建瞭良多私宅。這一萬平米擺佈，當局能夠會請求我們停止拆遷，實用的政策有能夠選擇國有效地清退，由於它屬於國有未出讓，是不是還可以再實用“飛地”政策？假如可以實用的話，這兩個政策的好壞該怎樣評價？
張承輝：我感到“飛地”確定不合適，“飛地”重要針對未征未轉地盤，你這塊地合適清退政策，這一塊沒有什麼爭議，“飛地”基礎針對未征未轉，焦點就是當局盼望把地盡快征轉，把持在手上，停止配套扶植。
發問：您對地盤整備怎樣看？地盤整備好處兼顧治理措施7月10日曾經市當局常務會議審核經由過程瞭，依據地盤整備文件精力，可以跟城市更換新的資料一樣本身自力運作項目，您從現實操縱來看，地盤整備還有哪些題目？還有哪些可以操縱的空間？方才您說到“飛地”重要針對未征未轉，我有點疑問，“飛地”重要是看效能，不是看地盤權屬吧？
張承輝：為什麼我感到“飛地”是針對未征未轉？假如是國有已出讓，實在更切近收地抵償，由於國有已出讓就是收地抵償。地盤整備此刻面對幾個題目，一是地盤整備今朝圖則是不克不及調的，限制良多。二是關於地盤增值稅可否進進本錢，似乎此刻沒有太多政策，年夜傢都比擬沒有方向。此刻固然下限鋪開瞭，但稿子今朝沒有出來，征求看法稿隻是對自留地的比例鋪開瞭。
發問：7月10日曾經經由過程瞭，55%。
張承輝：但這55%是樹立在你依照他的算法能算到50、50，二是圖則效能沒措施調，龍崗做瞭一個項目，本來依照自留地我們能拿赴任未幾11、12萬商住自留地，但由於圖則沒有這麼多，最初隻給瞭我們9萬多，就是由於圖則，說不可就經由過程修建量疊上往，最初仍是按9萬的容積率提。商住用地差距很年夜，甚至沒有商住用地，地盤整備怎樣走下往？這一塊假如沒無機制和前途的話，地盤整備會限制在一個圈子裡，這個圈子的范圍不算很年夜。
發問：您說到留用地的題目，最新的思緒是優先知足項目內，依照規定核算有12萬的留用地，項目外部隻能知足9萬，剩下3萬可以“飛”出往。
張承輝：你要看能不克不及操縱，“飛”出往要找地，起首你就找不到地，這個政策很難落實，不要說你這種“飛地”，鹽田欠帳一年夜堆的還沒有落實，你這種算什麼？最基礎很難落實，當局隻是有這個政策，但實行性很差。
掌管人：因為時光關系，互動交通環節就到這裡。
明天我們也約請瞭別的一位份量級嘉賓，江湖人稱稅鬥士的劉熠教員。劉熠教員碩士研討生結業於長春稅務學院（現名吉林財經年夜學），註冊管帳師、中級管帳師，有十年地盤增值稅治理經歷。明天劉熠教員除瞭帶來幹貨分送朋友，也帶來瞭本身的新作《地盤增值稅清理實務指南》，在互動環節送給年夜傢。
有請稅鬥士劉熠教員。
10：30
劉熠：很是幸運無機會跟年夜傢分送朋友交通地盤增值稅相干話題。
先問一下在座的，有幾多是搞拓展的，有幾多是搞財稅的？先舉個例子，早幾年，北年夜一位傳授有一個國外的伴侶想在深圳拿一塊地，問我各類稅要交幾多，我說這個話題就年夜瞭，我給他留瞭差未幾十條語音，每一條都是60秒鐘，講完他就懵瞭，他發明有兩個口徑紛歧樣，我認為他問的是二手房，二手房也復雜，但如果說到一手房的話，就更復雜瞭。我說這個話題沒法聊，您的項目是什麼情形？他說他不了解，是他伴侶的工作。
後期搞拓展，有一塊地在這裡，沒有太多項目信息，究竟拿仍是不拿？我也懂得行規，假如能勝利拓展到一塊地，有1%-3%的比例，那就是你們的本領瞭。話說回來，你要拿上去，不只要把握對方的地盤信息、開價前提，還得明白稅合分歧適，良多項目稅搞砸的話就拿不上去，有的項目地價太低瞭，對方一算，最基礎不劃算，正常搞拓展的人是不會從稅收謀劃的角度往拿地的，正常情形下應當交幾多稅，他大要匡一個數，感到劃算再談。假如他對稅略微精曉一點，感到這個事確切可以做，再跟老板說，當然也有能夠政策現實上沒那麼履行，把老板給坑瞭。
此次重要分送朋友地盤增值稅，由於我重要是做地盤增值稅的，房地產行業的地盤本錢，加上三個重要稅收，地盤增值稅、企業所得稅和增值稅，大要有五成以上，華裔城就說是五成以上，怎樣搞？沒錢賺。這三個稅收中，最焦點的就是地盤增值稅。我有一個伴侶搞房地產搞瞭很長時光，他翻瞭翻我的書，才發明全國各個處所的地盤增值稅差別很是年夜，明天我跟年夜傢分送朋友和交通的工具僅僅合適深圳，有些房地產公司在全都城有項目，每個處所的做法差異太年夜，即使是統一個題目，好比保證房、回遷房，有的處所規則預征地盤增值稅，就是一年夜筆，有的處所規則可以不預征。稅的題目不“今天的運氣不好。”晴雪墨摔破膝蓋皮看上去有點說不出話來，怪老師天天拖隻觸及到投資環節，也觸及到財稅關系，但更主要的是後面的環節，由於出發點決議起點，假如一起配合形式，拿股權也好，買地也好，假如這個環節不合錯誤，前面沒措施改，稅是滯後的工具，隻能依照曾經做成的情形公道設定，你何不在後期提早做計劃呢？這跟人生個人工作計劃是一個事理。
第一章 政策投資拓展稅籌才能
先大要檢測一下年夜傢關於投資拓展地盤增值稅方面懂得幾多，年夜傢不要掃興，財政總監十個僅能答對六個的也很少。
10個標題，你能合格嗎？
1、個別工商戶讓渡住房能否交納地盤增值稅？
2、讓渡小產權房能否交納地盤增值稅？
3、零丁讓渡地上修建物，不讓渡地盤，能否交納地盤增值稅？
4、將房產無償贈予給當局，能否交納地盤增值稅？
5、公司名下僅有資產為一套房，將公司股權所有的讓渡，能否要交地盤增值稅？
⋯⋯
10：45
第二章 教你若何測算地盤增值稅
搞拓展的人會匡算年夜數，股權的本錢能不克不及扣除，假如不克不及的話，原始地盤本錢究竟是幾多？能扣幾多？非農目標費能不克不及扣除？每一項都要大要算一下，包含扣除項目中也可以算，大要估一個數字。有些項目你不拿，他人也為拿，有的人拿瞭之後搞砸瞭，好幾年都沒賣地，先拿上去地，一算稅，特殊是地盤增值稅，不劃算，搞地址出租砸瞭。但良多情形是你沒拿到，他人拿到瞭，他人賺錢瞭。
先看一個案例，網上也有良多課程，假如依照他的方法，數算對瞭，決議計劃錯瞭，站在稅務局的角度，你算得很對，但站在企業的角度確定不劃算，我們先看一下正常這個稅是怎樣算的。
某房地產開闢公司，2014年1月立項開闢瞭一室第小區，項目有通俗室第、非通俗室第、有總面積、有各自面積，有占空中積、產生的一切本錢所需支出以及估計或實際中需求交幾多稅。
稅務局來查，查到瞭一些題目：
①地沒有完整占用，350畝地，有幾十畝地盤沒有現實應用。
②項目大要賣瞭幾多支出。焦點是圖中劃線部門，有20套低價賣給員工，一起配合方或告貸方，賣之前要留一部門房產，價錢是幾多，好比給村平易近的掛號價是1.2萬，現實上屋子能夠7、8萬。觸及到開闢商將一部門貿易對外投資，劃到一個新的公司搞餐飲。
小黌舍0.8萬平方米交給區文教局，文教局撥付抵償款1600萬元計進營業外支出。工程款未付，一查，是假的，付出煤氣公司的煤氣工程款合計500萬元，付款根據為行政工作免費收條。
正常應當怎樣算呢？這是網上教的方式，做地盤投資拓展，一是算支出，二是算扣除項目，每小我都有個人主義，支出能多算就多算。題目的焦點在於適才那2000平給員工的，2696是正常賣的支出，減往給員工的支出，先把部門支出剔除，算出正常對外賣屋子的均勻價錢是5100元/平，現實賣給員工是2000元/平，賣低瞭。這幾個數字先記一下，一是5194.98元，一是5153.85元。非室第總售價減往現實沒有收錢的那部門，好比對外投資開餐飲、移交的，算上去是17000多，也就是在稅務局看來，通俗室第、非通俗室第營業註冊地址和非室第所有的都要調下去。
扣除部門，地盤本錢有分管方式，全都城紛歧樣，我們看比例，53%、13%、33比，地盤本錢先要減失落50，先把沒有應用的地盤剔除失落，剩下的分攤地盤本錢，分攤成果是通俗室第占50%多，非通俗室第占10%幾，非室第占33比，正常稅法是這麼算的。
開闢本錢，地盤本錢是跟地盤直接相干的，依照地盤本錢，你占瞭幾多地盤就分管幾多地盤，其他本錢依照你的修建面積，分攤的比例成果65%是通俗室第，非通俗室第是16%，非室第是18%。
房地產利錢所需支出是10%以內，由於沒有銀行現實付款利錢憑證，所以打包在一路算10%。
稅金5.5%，是按營業稅的方法來交的，5個點的營業稅，0.5的城建、教導附加，這也完整合適稅律例定。加計扣除，房產企業有20%。還有免稅的，假定這些數據是你拿到的，算完之後的成果就是你要交的稅，假如你是在網上學到的話，這就是坑老板的工具。
結論是什麼？算出來的數是對的，但做出來的成果都是錯的。由於地盤增值稅自己稅法良多規則都有不明白的處所，各個處所的做法其實是差別太年夜，假如隻是看文件而看文件，那也隻是看文件自己瞭。
錯在哪裡？有六個方面，從頭回想一下，我要告知你們什麼是可以做的，什麼是不成以做的。
你給稅務局報材料，稅務局查到你，然後要調你的數據，你要做的第一個環節是拖著，由於文件沒有明白規則必定要在什麼時光之內，當然也有，但地盤增值稅不像其他所得稅依據企業報表，地盤增值稅是一個項目若幹年，一切數據拿出來一個一個剖析，最初算出來幾多數，能夠人都換瞭幾茬瞭，我從哪裡找這些數據？正常稅務局審核不是一時半會兒的工作，所以你要做的工作就是盡量多跟稅務局溝通，能晚交一個月的稅，一個億算上去利錢有幾多？
圖中劃線部門，此中通俗室第賣給本公司職工20套，2000平方米，按每平米2500元發賣，完成支出500萬元。沒錯，地盤增值稅187號文第四條規則，售價顯明偏低，但沒有合法來由的，稅務機關要依照以下方式調劑價錢，後期是讓渡價錢偏低又沒有合法來由，什麼是合法來由？我也不了解，文件外面沒有規則的由上位律例定，上位法有規則嗎？沒有，所以現實上都是由項目地點地稅務機關審核的阿誰人斷定的，當然有能夠他也會聽聽我的看法。實際任務中會發明有些項目能夠有些價錢是不需求調的，看你能不克不及找到充分的壓服稅務局的來由，一切的經濟行動都是尊敬經濟自己的，為什麼二手房要評價價征稅？由於國際的人愛好搞點假，假如你有公道的來由，你往壓服公司登記地址稅務局，依照這個價錢計支出，所以依照市場價計支出不是盡對的，這是你不了解的。
第4點中的非室第，適才我們算上去單價要1.7萬，文件中有一條規則，沒有價，白給他人的商業地址出租也要算稅，依照同期同類同地段的價錢確認視同發賣價錢。但現實履行經過歷程中必定要非室第找非室第嗎？稅務局確定是依照正常價錢，如許確定收稅多，但現實上我們也碰到一種情形，我可以依照全部項目所有的打包均勻，我也是一個項目，統一時代、統一地段。這就看你能不克不及爭奪到瞭，投資拓展算稅有若幹個選項，並不是盡對的，每走到一個題目的時辰，可以選A，可以選B，也可以選C，算出來的成果不是單個數字，能夠是多個成果。看這個數字，假如不所有的打包均勻，能夠就是七、八千，假如依照這個價錢也是低的，條件是你能和諧到。你說“我就是這麼算”，你要找一個公道的來由，看你怎樣做、做到什麼水平，管帳核算可以核算一個粗數，也可以核算一個準確的數。假如依照全部項目標均勻價，開餐飲的2800平發賣支出的價錢就上去瞭。
地盤本錢，通俗室第分攤瞭一半的地盤本錢，現實上它的售價低，地盤本錢分攤高，就會招致通俗室第免失落瞭，不消交稅，稅收優惠有的工具不是真正的稅收優惠，你免失落瞭這部門稅，此外稅多交瞭，加在一路，總共仍是多交瞭。所以三個類型，通俗室第、非通俗室第、非室第，通俗室第免失落瞭，由於你的本錢都放在通俗室第裡，增值稅當然低瞭，可是非室第室第或非室第的本錢低，本錢一低，交稅就多瞭，由於地盤增值稅是本錢少，往上翻的稅越多，如許能夠還多交稅瞭。
文件規則一切扣除的項目按地盤本錢、地盤面積、修建面積以及其他公道的分攤方式都可以，當然稅務局能夠選擇更相干的，好比跟地盤有關的本錢就按占地，但不消除有些是依照此外方式，依照修建面積也是可以的，由於沒有強迫規則，假如你能將通俗室第這部門地盤本錢放到最上面，讓最上面的1.7萬單價的本錢多攤一點，意味著非室第的增值率低良多，有能夠三個加起來，稅就要少交良多。當然，這是次優選擇，還不是最優選擇，最優選擇是文件中說盤算地盤增值稅按項目盤算，要區分分歧房產類型，但還有此外相干規則，結論是我也可以不區分，也就是說此刻這裡算瞭三個部門的內在的事務，增值稅確定紛歧樣，由於單價紛歧樣，本錢分攤情形紛歧樣，算出來每一個通俗室第、非通俗室第及其他實用的稅率都紛歧樣，假如可以不分攤呢？我把它裝在一路，就是一個均勻值，有的項目地盤增值稅拉平之後會發明可以省30%，原來要交10個億的地盤增值稅，假如能爭奪到這一條，隻需求交7個億。當然這一條規則全國各個處所都紛歧樣，分三類，業內叫三分法，今朝逐步在趨嚴，由於金三，國地稅合並用一套體系。我們發明良多房產項目都是老誠實實的一、二、三算的，我假如告知他的話，他可以省幾多錢？
你必定要懂得文件自己，特殊是多個文件夾在一路，你才幹看懂它究竟是什麼意思，深圳今朝通俗室第、非通俗室第和其他還可以不區分，放在一個數裡算，算出來均勻水，當然我說的不是盡對，要看項目標現實情形，離開算要交幾多，放在一路算要交幾多。
房地產開闢本錢跟地盤本錢一樣。
扣除稅金，跟年夜傢講一個實際中的例子，國傢稅務總局巡查組跑到各個處所檢討稅務任務，每個稅種都要聊一下履行稅種的情形，那天我沒睡好，在會議室跟口試一樣，一往就問到一個很為難的題目，他們說“深圳處所教導費附加有沒有扣除？”我昏昏沉沉的說“扣除瞭”。他反問“哪個文件規則可以給扣除？”我說沒有文件。他說“沒有文件規則扣除，為什麼你們給扣除呢？”我一會兒醒瞭，我花瞭幾秒鐘想瞭一下，說全國各地似乎都給扣除。這一條壓服他瞭，他喃喃自語地說“對啊，為什麼全國各地都給扣除呢？為什麼文件不答應扣除呢？”焦點緣由是處所教導費附加深圳是2011年開的，地盤增值稅暫行條例最開端是94、95年，阿誰時辰沒有處所教導費附加，文件中沒有規則。假如你是這個行業的，常常聊，能夠就了解這個事瞭，固然金額未幾，我隻是舉個例子，有能夠此外處所還有良多你沒發明的。
做稅的人有一個慣性思想，先看符合法規，假如明文規則，即使分歧理也要符合法規，良多人不克不及懂得，就像有人說此刻要改個稅，3500元怎樣適合呢？1萬都不可，深圳每個月的生涯本錢需求幾多？但中心出文件時不成能一個文件知足一切處所的規則，北上廣深也就幾個，年夜大都邊疆居平易近支出仍是幾千元一個月，國傢不成能由於北上廣深幾個處所把個稅調到1萬。深圳碰到的非農目標費，總局最基礎不了解，這是個案，全國幾百個城市中隻有一個城市產生這種題目，他不會給你處理，所以分歧理的處所太多瞭，起首是講符合法規，稅原來就是強迫的工具，至於稅率是什麼稅，隻是找個由頭罷了。假如明文沒有規則，你可以跟他講公道，從測驗考試性的角度講，也允許以爭奪到一些工具。
我前段時光在網上看的這個案例，測算稅的時辰你要看到他人看不到的工具，這才是你的價值。我舉這個例子隻是想說地盤增值稅究竟應當怎樣測算，現實上這種地盤增值稅的差別點或爭議差未幾有一百多個，每個處所都需求搞明白，假如隻是算年夜數，測算成果的稅就是一個年夜數。我有一個高中同窗在招商，不是學財稅的，他也搞地盤方面，常常問我，我說這不該該是專門研究搞財稅的團隊做的任務嗎？我在想是不是財稅團隊要提早參與到投資拓展環節。
11：20
第三章 地盤增值稅測算速成術
起首你要學18個文件，年夜傢感到良多嗎？告知你，未幾，營改增有七、八十個。
這18個文件中，中心的文件很是少，一年都發不瞭幾個文件，本年、往年發瞭幾個文件，就是由於給增值稅鬧的，增值稅發瞭文件之後，地盤增值稅必需得改，我們做這一行的了解要把增值稅除租地址失落，現實上良多人不了解，良多企業也不了解，他也不了解怎樣除失落，所以中心要發文件。明天因為時光關系，我隻能拋磚引玉給年夜傢一個思緒，假如你真的要完整懂得這個稅種，做到測算時盡量少誤差，這些文件確定要看。最焦點仍是拿地的本領，其次才是搞定稅。
有些是規范性文件，有些不是規范性文件，關於在座列位來說，當局發的文件我都履行，現實上對我們來說，有些是正而八經發的文件，有些不是那麼正派宣佈的，但也是有用的，還有一些是外部規則，你能夠不了解。你必定要看到靠譜的白紙黑字的工具，往稅務局處事的時辰，他說什麼不要聽，要有紙質的工具。
《中華國民共和領土地增值稅暫行條例》，1993年12月13日，國務院令第138號。
地盤增值稅不是一個好工具，此刻在征求立法，我跟總局的人說這個稅率這麼高、這麼奇葩，良多人年夜代表都是開闢商企業老板，你以為他們會經由過程嗎？當然，人傢能夠政治覺醒高。地盤增值工商登記地址稅是那時海南炒土地，房價很高，為瞭克制炒土地，是抄臺灣的政策，沒抄全，一向打補丁，此刻曾經打不瞭瞭，要立法。
第二條很主要，由於有些簡略的案例能夠超乎你想想。什麼情形下要交地盤增值稅？有些我們本身碰到的特別案例，我也看這一條，就像我本來往外企口試管帳，財政司理問我“確認支出有幾個準繩？”我說五個。確認地盤增值稅的支出有幾條？三條，一是讓渡國有地盤應用權地上的修建物及附著物，起首是讓渡行動，不是變革、改名、轉股權；二是讓渡國有地盤應用權，所有人全體、部隊的不算；三是獲得支出。也就是三條，一是權屬要產生轉移，二是國有地盤，三是獲得支出。舉個例子，村平易近賣小產權房要不要交地盤增值稅？不消交，由於它不是國有地盤，賣高速公路呢？適才教員分送朋友深高速，要不要交地盤增值稅？現實上這個題目我也沒有懂得過，成果我了解，他是交瞭的，由於他是國企，感到萬一不交會出什麼題目呢？現實成果是看高速公路有沒有權屬，這一點我沒有核實過，但確切交瞭。再舉一個特別案例，深圳在幾十年前有中外一起配合企業，由中方出地，外方出資，在中方的地盤上蓋樓，地盤是地盤證，地上的屋子是零丁的房產證，假如外方一起配合到期，普通中外一起配合到期或終止時，房產要轉回給中方，也就是說地上修建物的房產證要無償讓渡給中方，要不要交稅？假如有償讓渡，要不要交稅？焦點不雅點是你在讓渡房產的時辰必定要附帶地盤一路讓渡，假如隻是讓渡地上修建物是不交稅的，這就是空間。由於你投資拓展拿的地能夠就屬於中外一起配合企業，可以先把這部門瞭瞭，打包算的時辰，地盤一個價錢，房產一個價錢，總共幾多錢，戶都要過回來，或許今後再做舊改，我可以把價錢往左挪一點，也可以往右挪一點，由於地上修建物不交營業地址稅，把價錢往地上修建物多挪一部門，地盤就可以少算一點。
好比福田區當局A街道辦將房產劃到B街道辦，要不要交稅？屬不屬於徵稅任務范圍？確切要交稅，屬於徵稅任務范圍，現實操縱的時辰能夠做零申報，好比本來一套房2萬元，此刻劃曩昔也按2萬元，正常情形下確定是不可的，這個屋子幾百萬減到2萬，確定要交稅，但當局機關不是運營性的，所以它屬於地盤增值稅徵稅任務范圍，但現實交稅是零。
此刻良多舊改項目依照規則要無償向當局或當局國有企業移交一部門保證房，這種情形也要交稅，反而做稅的人以為不需求交，由於文件有這麼一條規則，經由過程當局機關工作單元向養老、教導、醫療等公益工作捐贈是免稅的。我白給當局，應當免稅。現實上懂得錯瞭，那條則件的規則是經由過程當局向醫療、養老、教導等捐贈，而不是直接向當局捐贈。
地盤增值稅中不跟企業所得稅一樣叫本錢費，而是扣除項目，企業所得稅中隻如果真正的產生的，除非無限額，好比營業接待費不克不及跨越幾多，其他一切所需支出，隻要跟運營相干，都可以照實扣除。地盤增值稅有些能扣，有些不克不及扣，所以才叫扣抵項目。
地盤增值稅中有一條不成文營業登記的規則，什麼情形才幹答應扣除？就是現實付出，就像小我所得稅一樣，發瞭薪水給你，你應當交稅，現實產生瞭，付瞭款瞭才幹扣除。當然這也有分歧理的處所，後面講到確認支出的三個準繩，白給當局的也要交稅，由於政策外面講你是視同發賣，我把一個屋子白給你，固然我充公錢，也要交稅。這分歧理，可是符合法規，確認支出的時辰，不論你有沒有收到錢，隻要權屬產生瞭讓渡，沒有特別情形都要交稅，但扣除的時辰紛歧樣，必定要付瞭錢才給你扣除。為什麼有的地很難搞，地價太低瞭，招拍掛的題目需求拓展吧，拍上去能夠地價本錢上百億，原來就沒錢賺，扣除也多，正常的舊改項目，本來地價很低，幾百萬的也有，幾萬萬的也商業登記地址有，稅算不外來就是由於地價太低瞭，由於文件規則隻有現實付出的可以扣除，評價的價錢扣不瞭，當然也有破例，就是當局的、國有的，這也是符合法規不公正，也沒措施。
新建房及配套舉措措施的本錢、所需支出，或許舊房及修建物的評價價錢。有的項目拿回來時曾營業地址經有廠房瞭，一種情形是直接舊改，發出往，還有一種情形你得把股權買回來，先把廠房買回來，這種情形下先繳一道舊房的稅，評價價有幾種方式，一種是市場價，一種是賣完之後凈現金流進，最初我能拿到錢。我這裡講的是從頭建造一棟如出一轍的樓，依照此刻的新舊水平測一下，好比六這種感覺，真的很辛苦。成新是幾多，這棟樓此刻建花10個億，今朝八成新，我答應你扣八成。
與讓渡房地產有關的稅金。焦點題目就是印花稅，印花稅在各個環節，在座列位能夠上過專門的投資拓展課，分階段講，獲得地盤階段、扶植階段，我的思緒是講文件自己，懂得文件是最焦點的，明天這個教員跟你講可以做，換個教員又不可瞭，你沒有應用到文件自己。這裡講到與讓渡房地產有關的稅金玲妃赶紧放手他的手。是指讓渡房地產的時辰，你賣屋子，簽一手房合同或二手房合同，要交產權讓渡印花稅，可以扣除。
財務部規則的其他扣除項目。
徵稅人有下列情況之一的，依照房地產評價價錢盤算征收：
此中第二條是供給扣除項目金額不實的。這一條太好知足瞭，站在稅務局的角度，他必定是在做決議計劃的時辰，在做法律征稅時，必定要看這個文件有沒有破綻，假如你可以本身吭哧吭哧做瞭，他就不讓你做瞭，除非你有第三方證據或其他當局部分的證據。為什麼街道辦之間劃轉房產或許經由過程拍賣渠道賣的價錢特殊低，由於你是兩邊公正公平買賣的情形下，拍賣很難搞假，假如是聯繫關係公司買賣，低價賣，本身可以操縱，稅務局必定不會讓你操縱。
徵稅人應該自讓渡房地產合同簽署之日起七日外向房地產地點田主管稅務機關打點徵稅申報，並在稅務機關審定的刻日內交納地盤增值稅。隻是說你簽瞭合同，要把材料交給稅務局，交稅刻日稅務局定，但這裡有一點沒有明白，就是究竟什麼時辰是地盤增值稅徵稅任務產生時光，什麼叫做徵稅任務產生時光？就是當你產生某項經濟行動時，觸發瞭這個點，就具有瞭交稅的任務。你刷瞭信譽卡，意味著你欠銀行的錢，但欠銀行的錢並不認為著頓時還，他會給你賬期。這一條隻是說七天內要報，什麼時辰報完沒說，你可以用這一條跟稅務局說，特殊是有的項目曾經賣得七七八八瞭，究竟是按月交、按套交、按次交？沒有規則，有的人說我賣完再交，這也行，假如提早交瞭，就有資金利錢的設立登記題目。
地盤增值稅由稅務機關征收。實在也不完整是，這裡講的是正常情形下沒交稅的不克不及辦過戶，這也是扯淡，開闢商賣瞭之後，地盤增值稅交沒交？沒交，也過瞭戶。所所以分情形的，二手房要先把稅交瞭才幹過戶，深圳一年二手房成交10萬套擺佈，此中企業的二手房產有1萬套擺佈，9成是小我的，小我假如不先把稅交瞭，不了解上哪兒找你往。
《中華國民共和領土地增值稅暫行條例實行細則》，有幾種情形是不交稅的，包含繼續、贈與。舉個例子，派出所的所長找領土的人，正常是五個任務日、十個任務日過戶，之後他問到一些情形，發明不該該這麼交，交多瞭，問能不克不及退回來，我說似乎找誰都沒用，焦點點是你政策沒搞明白，他看到瞭這一條眼睛放亮，此刻的人隻有兩套購房標準，把屋子轉給當局，年夜傢了解，讓渡二手房，室第的稅種不太多，商展、寫字樓最多的時辰觸及到八個稅，這八個稅分三個部分管，觸及到二、三十個文件才幹把稅講明白，假如有人問，我直接告知你，不消看那幾十個文件瞭。假如你采用贈與給怙恃，地盤增值稅是免瞭，契稅依照評價價交，評價價交比擬高，當然你能夠說市場正常買賣更高，由於你是贈與，目標不是賣給怙恃，還有一個方法更不劃算，就是原價買賣，地盤增值稅按差額，差額是零，零申報也是不交，但契稅是按原價，原價年夜大都情形下都比此刻的評價價低，本來都是陰陽合同過戶，特殊是老屋子，能夠一套屋子就幾萬塊，好比十萬，交契稅也很低，假如贈與的話，評價價300萬，仍是按300萬交。這個工具沒有政策規則，屬於實操，跟自己買房有關。
條例第二條所稱的單元，是指各類企業單元、工作單元、國傢機關和社會集團及其他組織。當局部分也是徵稅人，除非有行政強迫手腕，不然他就是徵稅人。舉一個很是廣泛的例子，此刻拿地都需求在此外處所配建一個什麼工具，有的項目能夠需求你在跟這個地有關的某個處所建個場館，假定這個場館市場價值40億，本錢值10個億，通俗人會懂得這都是本錢，起首你現實上花的那10個億現金是本錢，會扣除，幫當局配建的本錢隻能按最開端的10個億扣，前面那10個億扣不瞭瞭，由於沒有單據，沒有憑證。深圳的房產行業走在全國的前列，但稅的方面能夠沒有搞太明白。正常做法是你要想措施拿到單據，不只是那10個億的現金，你幫當局配建的場館也是你支出的價格，隻是不以現金情勢交付給當局，以房產情勢交付給當局，你也要拿到單據。當局會想著你移交給我的屋子是移交給國企名下，凡是當局拿不出單據，但對稅來說是剛性的，你可以經由過程其他稅籌設定的方法做失落一部門，但確定不照實其實在拿到40億單據劃算。在稅這方面，當局機關和通俗徵稅人年夜大都情形下沒有太年夜差異，他也是徵稅人，正常要交稅和不交稅是剛性的劃分，頂多是要交稅的情形下把你的價錢往下調一點。徵稅人包含企業單元、工作單元、國傢機關和社會集團及其他組織。稅的題目不克不及先進為主，而是文件怎樣說就怎樣做。
條例第二條所稱小我，包含個別運營者。我跟他人惡作劇說，此刻限購，對個別工商戶限不限購？假如不限購，個別工商戶不是可以隨意買嗎？現實上小我和個別工商戶全都限購，在交稅上，小我和個別工商戶是一樣的。
地盤征用及拆遷抵償費，包含地盤征用費、耕地占用稅、休息力安頓費及有關地上、地下附著物拆遷抵償的凈收入、安頓動遷用房收入等。地盤增值稅、企業所得稅、增值稅中歷來沒有區分貿易拆遷或政策性拆遷，領土有領土的規則，稅務有稅務的規則，你假如在搞地盤拓展時拿領土的規則先進為主往套稅的規則，能夠又把老板坑瞭一遍。你懂得是不是隻有走瞭城市更換新的資料渠道才可以拆遷扣除呢？這個文件是實用全國性的，深圳舊改的做法跟廣州一樣嗎？廣州有“三舊”改革，邊疆是當局先把地鏟平瞭，把錢花瞭，最初地盤出讓時一次性收開闢商的。深圳是市場行動，拆遷是企業本身累贅。
文件實用全國，但你們懂得的隻是深圳的規則，深圳走城市更換新的資料渠道的是舊改，但在稅法上紛歧定，我隻能說到這裡，由於觸及到每個案例的情形紛歧樣，你不克不及簡略的說隻有政策性拆遷才幹停止拆遷抵償扣除，貿易拆遷不可，不是盡對的。有人問我“非農目標費能不克不及扣除？”我說地盤增值稅是羅列扣除，沒有這一條。他說“假如我付出給村平易近一部門非農目標拆遷抵償費，能不克不及扣除？”我說你看文件。稅有時辰會玩一些文字遊戲，我給你2萬元，交稅有若幹種方式，一是你到我這裡來做員工，按小我薪水來扣除，二是你到我這裡供給勞務，依照勞務停止扣除，三是作為獎金的，交的稅是紛歧樣的。我不是讓在座的造假，造假跟稅籌有兩個紛歧樣的處所，造假是過後性，沒有基礎的現實作為基本。稅籌是你有時是性的基本作為支持，在正常買賣環節作瞭設定。拆遷抵償本質是你給瞭村平易近或許村股份公司屋子，這就是現實，假如你有這個現實存在，依據企業的分歧情形和前提，有能夠你能把種情勢的工具釀成拆遷抵償。
凈地能不克不及賠還償付？文件沒有說凈地不克不及賠還償付，凈地出讓時，好比這個地盤正常是8000萬，但當局把它鏟平要花2000萬，確定要把所需支出加出來，依照1個億給。假如凈地出讓，是不是收8000萬就可以瞭？凈地出讓有能夠地上仍是有些工具的。這裡說的拆遷抵償費抵償內在的事務有良多種，不只是有地上修建物部門，包含地盤征用費、青苗抵償，有沒有一種情形，一個公司，下面有違建，或許本身搭建的工具，賠什麼？包含此刻也一樣，屋子曾經那麼舊瞭，不值錢，所以焦點是賠還償付地域。深圳的稅的政策絕對比擬寬松，邊疆有些處所沒能夠給你據實征收，假如據實征收，能夠一刀審定瞭。
公共配套舉措措施費，包含不克不及有償讓渡的開闢小區內公共配套舉措措施收回的收入。有人說無償移交給當局的保證房，充公錢，能不克不及作為公共配套來扣除？移交的保證房房產證是室第類型，怎樣能夠是公共配套？
開闢直接所需支出，你做測算時會發明公司花瞭良多錢，但哪些能扣、哪些不克不及扣，你還得區分一下，老板發瞭幾個億的獎金，你說要放在外面扣除，這也不可，地盤增值稅必定要跟項目直接相干的，你可以在後期設定，好比把一些人設定在工地，如許最最少能攤一點，在深圳，隻要有相干的證據證實，羅列的所需支出是直接組織、治理開闢項目產生的所需支出，也就是在施工現場產生的才屬於，這個羅列不是羅列一切情形，做測算時仍是要看一下。
發賣所需支出、治理所需支出、財政所需支出。項目公司向團體付出幾個億或幾萬萬的brand應用費、治理費、總部治理費能不克不及扣除？不克不及。這種假如能做的話，我付一百億也行，歸正都是本身的錢，這是本身有操縱空間的，沒有第三方證據證實真正的性的，不克不及扣除。這些所需支出正常來說計到治理費，這三部門所需支出是定額扣除的，5%，你現實假如沒產生，我也給你這個數。
財政所需支出中的利錢收入，利錢這一塊有很年夜的題目，第一種情形是據實扣除，第二種是5%，有的處所挺奇葩的，規則4%，5%是中心規則的，不了解他為什麼規則4%。假如沒有利錢憑證，就是5%+5%=10%，假如有利錢憑證，就是5%+現實產生的利錢。做投資拓展時，怎樣加年夜本錢呢？利錢是一個可以做的處所，你想借幾多錢都行，隻要你能借到，當然，能夠我不需求這麼多錢，由於企業所得稅有一個股權和債權比例的題目，2比1，你本身掏瞭1塊錢，產生瞭2塊錢以內的存款利錢收入我可以給你扣，跨越瞭不給扣，正常來說老板本身有錢，掏3錢就行瞭，你非得搞2塊錢告貸，如許就可以多扣2塊錢利錢，假如3塊錢都是老板出的，沒有任何利錢，沒有扣的。當然稅務局也會跟你聊一下，自有本錢金才一萬萬，告貸十個億？此刻借錢很難，新信托機構付出利錢能不克不及扣除？海內發債利錢能不克不及扣除？
通俗室第，深圳有通俗室第的規則，三個前提，容積率1.0以上，修建面積144平米，本來是單價，此刻是總價，福田不跨越400多萬，這是中心請求各個處所制訂出來的尺度，廣州沒有總價尺度，也就是說廣州不會被豪宅。今後要調，預征率通俗室第是2%，非通俗室第是3%，假如這一條改失落瞭，也就是說後期隻需求交2%的稅，如果說可憐的鼴鼠指望有什麼值得打聽的東西，那麼大概只有他的無名指上的紅少交1%，三年之後再清理，可以省利錢所需支出。
134個爭議
看完18個文件，仍是沒有太高文用，由於18個文件處理不瞭一切題目，有些工具你看完之後仍是不明白，我做瞭一個收拾，把全國省一級、打算單列市、廣州等年夜型城市的相干文件，差未幾一、兩百萬字的文件看完，發明將同類題目放在一路就了解差異在什麼處所。好比此刻深圳保證房還要預征，本來有一段時光不預征，之後改之後瞭，我看完整國37個處所，發明要預征的隻有深圳等幾個處所，這分歧理吧，為什麼邊疆一些小處所的保證房不預征，深圳還要預征呢？
趙國慶是中匯全國的總參謀，他說“看完本書之後發明各地差別這般之年夜，但似乎各自的規則都不違反上位法，這闡明我們的地盤增值稅律例真該年夜修瞭，這般不清楚通明既不便利征納兩邊，也招致廉政法律風險。”
100個疑問題目都是跟深圳相干的，我隻是擬瞭100個題目，現實能夠不止，像非農目標的題目，沒有一個處所有文件規則，非農目標在三個體系中能不克不及扣除今朝還在研討階段，在營業稅時期，非農目標所需支出早就沒有瞭，為什麼本來沒有迸發出來呢？由於本來都是一小我管，要麼全給過，要麼全不給過，此刻增值稅跑到國稅瞭，假如國稅說行，原地稅說不可，似乎有點扯瞭，一個題目，雙方稅務局的做法都紛歧樣。
此刻國地稅合並瞭仍是沒有處理，沒合並之前，增值稅的口徑是正在研討，偏向於非農目標作為有形資產讓渡項目來征稅，企業所得稅原地稅這邊的說法是不給扣除，統征稅提出給扣除，稅這個工具是嚴重滯後經濟成長的，當這個工作呈現瞭，通俗存在瞭，它才會處理，包含增值稅140號文，改不動，本來營業稅稅負5個點，此刻11個點，良多老項目本來是營業稅拿的發票，沒有抵扣項，特殊是拆遷抵償費是沒有票的，拆遷抵償協定、收款收條扣不瞭，意味著行業增添瞭稅負。稅這個工具太滯後瞭，假如是全國廣泛性的工具，中心應當會從文件往處理，但這個時光也很長，假如隻是某幾個處所呈現題目，全國也沒有幾多處所有，確定不會在處所處理，在深圳范圍內處理，就看能不克不及收回文件，假如發不出文件就不太靠譜。
11：45
第四章 有獎問答環節
第一問：個別工商戶讓渡住房能否交納地盤增值稅？
【不雅眾】：不消繳，由於個別跟小我一樣。
【劉熠】：是的，由於小我讓渡不交地盤增值稅，答對瞭。
【掌管人】：第二問：讓渡小產權房能否交納地盤增值稅？
【不雅眾】：不交，由於它不是國有地盤，屬於所有人全體產權，不消繳地盤增值稅。
【劉熠】：沒錯。
【掌管人】：第三問：零丁讓渡地上修建物，不讓渡地盤，能否交納地盤增值稅？
【不雅眾】：不交，地盤增值稅是同時讓渡地盤和地上修建物，假如零丁轉地上修建物是不消交的。
【劉熠】：答覆對的。
【掌管人】：第四問：將房產無償贈予當局，能否交納地盤增值稅？
【不雅眾】：要繳，零申報。
【劉熠】：答覆對的。
【掌管人】：第五問：公司名下僅有資產為一套房，將公司股權所有的讓渡，能否要交地盤增值稅？
【不雅眾】：不交地盤增值稅，由於公司股權讓渡不算是地盤出讓。
【劉熠】：對，股權讓渡自己權屬沒有產生轉移。
【掌管人】：第六問：契稅可否在地盤增值稅稅前扣除？
【不雅眾】：看情形，契稅沒繳要看對小我仍是對企業，假如是開闢商，賣房先交地盤增值稅，後交契稅，這種情形下扣不瞭。假如辦瞭房產證，契稅曾經交瞭，可以作為本錢扣除。
【劉熠】：彌補一下，看誰答得更對。
【不雅眾】：我是依據教員適才所講的，看情形，一個主要情形就是小我或開闢公司，公司來講就是方不便利找人的題目，關於小我，稅務部分不便利找人，先扣除，行動再打點過戶。假如是開闢公司的話，可以先過戶，再扣除。
【劉熠】：再給一個機遇。
【不雅眾】：交地盤增值稅的時辰，契稅應當是受讓方交的，也就是可否扣應當是受讓之後的契稅，地盤增值稅扣除項中，與讓渡相干的稅費中不包含契稅，我們以前以為契稅包括在治理所需支出中，所以不克不及零丁扣契稅。但2017年出瞭新的管帳原則，治理所需支出不包含契稅，也就是說契稅是可以扣的，隻是管帳原則變瞭，稅收上沒有變，契稅仍是不克不及扣。
【劉熠】：我沒有講過這個，三小我的謎底，更接近的是第一個，焦點原因就是契稅是受讓方辦房產證的時辰交的，今後開闢瞭再賣，這部門契稅能不克不及扣除？正常情形下開闢商拿到地，契稅計到地盤本錢，可以扣除，有一種情形是不克不及扣除的，即小我讓渡房產采用重置評價法，由於重置評價法曾經斟酌瞭契稅的緣由，重置本錢價中曾經含瞭契稅。第一位提到瞭小我的題目，固然沒有完整答對，但從三小我的謎底比擬來看，第一位的謎底比擬接近。
【掌管人】：第七問：當局某街道辦將房產劃轉給別的街道辦，能否屬於地盤增值稅徵稅任務范圍？
【不雅眾】：是。由於不論當局仍是小我都需求徵稅。
【劉熠】：答覆對的。
【掌管人】：第八問：生意二手房時，裝修費收入可否在地盤增值稅稅前扣除？
【不雅眾】：不克不及扣除。
【劉熠】：來由是什麼？
【不雅眾】：適才教員說瞭。
【劉熠】：我不克不及否認你的謎底。
【不雅眾】：裝修費收入是裝修，不是地盤，也不是附著物。
【不雅眾】：不克不及扣除，由於它不屬於地盤增值稅包括的內在的事務。
【劉熠】：第二位的謎底更正確一點，假如謎底是不克不及扣除，確定是文件規則不克不及扣除，也算她答對瞭。一手房賣裝修房可以給扣除，但這外面有一個題目，此刻有存案價，不克不及太高，開闢商有一種做法是我不賣平裝房，賣毛坯，但我加一些茶船腳，再收一本裝修年夜禮包，現實上交付給你房產之後再派施工隊往幫你裝修。假如都是開闢商做的，不是第三方公司或不是開闢主體自己做的話，都是給扣除的，但二手房不可，由於二手房沒有這一條規則，二手房在扣除時，要麼是依照重置本錢扣除，要麼是依照獲得發票金額加計扣除，加計扣除每年5%曾經斟酌瞭裝修費，重置本錢也斟酌瞭裝修費的情形，二手房不克不及零丁扣除裝修費。
【掌管人】：第九問：營改增後開闢商新項目，賣房含稅價為110萬，地盤增值稅支出是幾多？A、即是100萬；B、年夜於100萬；C、小於100萬。
【不雅眾】：謎底為B，盤算增值稅時，地盤價款和貨泉寬可以抵增值稅部門，所以應當年夜於100萬。
【劉熠】：答對瞭，這是九個題目中答覆最正確的。由於增值稅銷項中有抵扣項，增值稅銷項被拆遷抵償抵低瞭，也就是說地盤增值稅扣減項變小瞭，所以現實上是年夜於100萬。舉個例子，合同100萬，銷項減失落拆遷抵償費10萬，銷項是100-10=90，假如合同金額是1100萬，對地盤增值稅來說是1100萬減往增值稅，假如沒有拆遷抵償，就是1100÷1.1=100，假如有抵扣項，增值稅銷項就是小於100，由於你是1100萬減往拆遷抵償100萬，釀成1000萬，1000萬的增值稅銷項確定小於100萬。正常1100萬沒有拆遷抵償費的時辰，增值稅銷項是1100萬，有拆遷抵償費扣完之後，地盤增值稅的算法是1100-90。
【掌管人】：第十問：地盤可否按評價價在地盤增值稅稅前扣除？
【不雅眾】：不克不及。地盤增值稅有一條說現價減往原價，可是地盤評價價比以前買的價更高瞭，所以應當是不克不及扣除。
【劉熠】：也算答對瞭，適才講瞭，地盤本錢扣除時要按現實付出本錢來扣除，不克不及按評價價扣除，假如能按評價價扣除，還收什麼地盤增值稅？
【掌管人】：再次掌聲感激劉教員。
12：00
掌管人：接上去有請來自深圳市易圖誠泰數據辦事無限公司的副總司理劉振輝師長教師以及數據擔任人鐘平師長教師，易圖誠泰依據我們的數據上風，聯合研發瞭一款投資研判數據產物，該數據產物今朝正在研發階段，接上去花一點時光跟年夜傢分送朋友一下，也盼望年夜傢有什麼看法能不惜指出。
劉振輝：明天約請在座的列位當一回產物司理，先容一下我們今朝正在做的年夜數據體系，截止今朝，我們全部體系疊加的數據圖層年夜類有二十多個，小類有一百多個，重要以項目計劃類數據和房產類數據為主，年夜傢了解，易圖公司前身是從市規土委信息中間劃轉到深投控的，一向從事基本測繪和輿圖編制任務，我們想把多年辦事的項目沉淀的數據集成到一張圖中，也就是今朝正在開闢的體系。
接上去有請數據中間鐘部長跟年夜傢演示1.0版本的基本效能。
鐘部長：明天給年夜傢先容房地產投資評價體系，實在還沒到1.0版本，登記地址今朝屬於Beta版本，由於良多效能還在不竭研討，一些應用場景還在摸索，盼望列位有好的點子跟我們多溝通交通，輔助我們把產物做得更好。
起首先容一下全部體系依托的數據，重要包含三部門：一是城市計劃城市更換新的資料方面的數據，二是樓盤數據，三是城市配套數據。
一、城市計劃數據。包含行政區劃，從深圳市的區、到街道辦、到社區，這些數據都曾經數字化瞭，全部體系的基本是把一切能搜集到的數據都GIS化，以可視化的輿圖情勢展示出來。起首給年夜傢先容的是法定圖則系列、城市總體計劃、城市更換新的資料“十三五”計劃，外面分良多小類，有優先撤除區域、限制撤除區域、綜合整治和撤除重建並舉區域，打算項目具體數據曾經落圖瞭，這是我們搜集到的財產園區。軌道路況今朝彙集瞭正式運營的站點，橙色是扶植中的線路，灰色部門是我們依據軌道辦、地鐵公司宣佈的信息做陳規劃中線路。
二、樓盤數據。我們把深圳商品房、商務公寓、辦公室之類的大要分紅六千多個小區（含室第），以天禦噴鼻山花圃為例，我們在樓盤做瞭細致的梳理，甚至往樓盤現場調研，這是天禦噴鼻山花圃立體圖，畫出樓棟大要地位，從這張圖可以看到小區設置裝備擺設挺高的，兩梯兩戶。還有沙盤圖、實景圖、地位圖。這個盤是2011年、2012年收盤的，我們依照月份把二手房掛盤價錢做瞭掛號。每一棟樓、每一個單位、每一套房的面積，包含朝向信息都有。
這是房價日歷，這個用瞭單個樓盤二手房掛盤價錢走勢，這是我們做的相似柵格圖，以比擬直不雅的情勢展現每一年價錢演化，到前面價錢就比擬高瞭，能夠我們還要調劑下限。
三、城市配套數據商業登記地址。我們把一切黌舍的資本都標註出來瞭，這裡有綠道配套。其他圖層年夜同小異，好比醫療、文明、當局機構、晦氣原因。
我們design瞭一個場景，關於地塊做瞭利用場景研討，在比擬老舊的區域，好比舊城改革，可以數字化天生數據，好比總面積88158平米，修建物總數189，還可以分類，好比有小產權房1棟、保證房1棟、商品室第2棟。我此刻取的是4個小區的均勻價，學區今朝還沒有調試的太好，這一塊學區算什麼黌舍，有什麼公園，跟地塊圖層相干的信息都可以枚舉出來。
依據這個我們想測驗考試做一個城市更換新的資料項今朝期剖析陳述，盡量加重剖析職員的任務量和晉陞任務效力，點擊直接可以天生文檔。別的，體系還會聯合房地產開闢或當局機關數據，做一些制訂化的體系，好比給領土、住建做。明天隻能演示這麼多，盼望能搜集更多看法，今後能開闢出更多效能，感謝！
掌管人：感激列位的不雅看分送朋友，年夜傢假如有什麼看法或提出，可以給我們指出來教。
劉振輝：我們這個體系在開闢經過歷程中，一向想搜集年夜傢的聲響和看法，持續優化應用場景和效能。實在也有良多機構在做相似的產物，但從貿易化公司登記的角度來講，能夠我們的體系更合適年夜傢利用，今後搜集市場數據沒需要跑一線，經由過程適用我們的產物就可以把真正的數據給到年夜傢。也感激張承輝和劉熠給年夜傢分送朋友瞭良多幹貨，接上去還會有一系列相似運動，我們也會結合品創更換新的資料整備學社一路給年夜傢發布來。
掌管人：易圖誠泰城市更換新的資料智庫公然課到此停止，祝年夜傢周末高興！